18　購入諸費用　② 仲介手数料

不動産売買が成立しますと、仲介をしました不動産会社は
成約の報酬として仲介手数料を受け取ることが出来ます。

では仲介手数料っていくら掛かるのでしょうか？
そのまえに、「仲介」ってどんな意味なのでしょうか？

【仲介】(ちゅうかい)
直接話し合うことの困難な両者の間に入って話を
まとめること。※三省堂　大辞林参照

現在では少なくなりましたが、結婚したい男性と女性の
中を取り持つ仲人（なこうど）さんの役割がそれに
あたりますね。

今では結婚相談所や婚活サイトが仲人の役割を
担っているのではないでしょうか。

結婚では男女ですが、
不動産だと、売りたい人と買いたい人ですね。

そこで、売りたい人と買いたい人を引き合わせて、
結婚(売買の成立)をお手伝いするのが、不動産仲介業です。

話しがまとまれば、売り手と買い手から報酬を
受け取ることが出来ます。

売り手だけお手伝いした場合は売り手から
買い手だけお手伝いした場合は買い手からのみとなります。

仲介手数料はいくらなの？

では、相手が見つかった場合は、不動産会社へ
いくら仲介手数料を支払えばいいのでしょうか？

報酬は国土交通省で定められており、
売買成立金額に一定の割合を投じて計算します。

報酬は下記のようになっています。
●売買金額が200万円以下金額に5％
●売買金額が200万円を超え400万円以下の金額に4％
●売買金額が400万円を超える金額に3％

これだけではなんだか分かりにくいので、
実際に計算してみましょう。

例えば、売買金額が1,500万円のマンションの場合、
(200万円×5％)＋(200万円×4％)＋(1,100×3％)
＝51万円となります。※税別

面倒な計算式になりますので
通常400万円以上の売買なら速算式を利用します。

仲介手数料の速算式とは？

速算式は【売買価格×3％＋6万円】です。

速算式だと、1,500万円×3％＋6万円＝51万円となります。
これだと計算しやすいですね。

割合を3％の一律にすると6万円が不足しますので
＋6万円となります。

課税業者には51万円に別途消費税10％が必要です。
合計510,000円＋51,000円＝561,000円となります。

諸費用としては大きな額になりますので、
しっかり確認しておきましょう。

特例で、空き家等の売買では
400万円以下であっても18万円の報酬を
支払うことになりますので、注意が必要です。

購入諸費用　③ 収入印紙

不動産を購入しますと、収入印紙が必要です。
収入印紙は領収書に貼るイメージがあると思いますが、
不動産の場合は違うところにも貼ります。

まず、初めに必要なのは、売買契約書に貼る印紙です。

売買契約が成立しましたら、
売主用と買主用に売買契約書を各1通作成します。

売買契約書とは、
売主と買主の間で決まった約束事を書面にしたものです。

その書面に定められた収入印紙を貼り消印します。
印紙税額は売買金額よって決められており、
売主、買主それぞれの契約書に貼る必要があります。

100万円を超え 500万円以下・・・2,000円
500万円を超え 1,000万円以下・・・10,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下・・・20,000円
5,000万円を超え 1億円以下・・・60,000円

結構すると思いませんか。ただし、現在は特例処置により
平成26年4月1日～令和2年3月31日までに
作成された契約書は印紙税が軽減されます。

100万円を超え 500万円以下・・・1,000円
500万円を超え 1,000万円以下・・・5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下・・・10,000円
5,000万円を超え 1億円以下・・・30,000円
と半額になります。助かりますね。

契約書以外にも収入印紙は必要！

続いて、必要なのは銀行で住宅ローンを組む場合に
作成される書面に貼る印紙です。

銀行でお金を借りるときにも契約書が作成されます。
その契約書とは「金銭消費貸借契約書」です。
契約書なので収入印紙が必要です。

税額は売買契約書同様です。
500万円を超え 1,000万円以下・・・10,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下・・・20,000円

金銭消費貸借契約書には特例処置はありません。

領収書には必ず収入印紙は必要なの？

最後に、必要なのは売買代金を受け取った時に
渡す領収書に貼る印紙です。

売買契約が成立しますと、
手付金など売買代金のやり取りが発生します。

代金を支払った者はその証として領収書を受け取ります。
その領収書にも収入印紙が必要で、
受け取った金銭によって印紙税額は決められています。

5万円以上、100万円以下・・・200円
100万円を超え 200万円以下・・・400円
200万円を超え 300万円以下・・・600円
300万円を超え 500万円以下・・・1,000円
500万円を超え 1,000万円以下・・・2,000円
1,000万円を超え 2,000万円以下・・・4,000円
2,000万円を超え 3,000万円以下・・・6,000円
3,000万円を超え 5,000万円以下・・・1万円

ここで、注意点があります。
売主さんの売る目的が商売でないのなら
売買代金の領収書には収入印紙は必要ありません。

逆に、売主さんが不動産会社で商売として販売している
マンションの売買代金を受け取る時の領収書には
収入印紙が必要です。

売買代金が振り込まれた場合、「振込金受取書」もって
領収書に換えることも可能です。

印紙税は売買代金からすると、少額に感じてしまいますが、
特例措置や個人の場合は必要ないことを知っていることで
無駄な出費を抑えられるでしょう。

購入諸費用　④ 登記費用

登記費用とは不動産の名義を変更するときに
課税される登録免許税と司法書士さんの報酬です。

購入したマンションを
「このマンションは私の所有不動産です」と法的に

認めてもらうためには、玄関にネームプレートを
付けるだけではダメですよね。

そこで、不動産では土地や建物について誰が所有者して
いるのか明確にするために「登記」という手続きを行います。

【登記】 (とうき)
一定の事項を広く社会に公示するために登記簿に
記載すること。

不動産登記・船舶登記・財団登記・商業登記などがある。
※大辞林・第三版　参照

例えば、AさんからBさんにマンションが売り渡されました。
売主のAさんと買主のBさん双方の名義変更に必要な
書類を揃えて法務局という施設に提出します。

受付が受理されましたら、
数日後には名義変更登記が完了します。
変更の記述日は提出日です。

ここで初めてAさんのマンションが
Bさんの所有名義となります。

登録免許税について

その名義変更手続きを申請する時にかかる税金が
「登録免許税」なのです。

登録免許税の税率は不動産の価格(課税標準)に
土地は1,000分の20※、建物は1,000分の20※が
課税されます。
※軽減税率が適応される場合があります

ここで言う不動産の価格とは売買価格ではありません。
課税標準は市役所で調べることが可能です、
通常は売買価格より安くなります。

更に、住宅ローンを組んで購入する場合は、
「このマンションを担保にお金を借りていますよ」
という証も一緒に登記しますので、別途費用が必要です。

これを抵当権設定登記といいます。
債権金額(借りた金額)に1,000分の4が課税されます。

登記手続きは司法書士さんへ！

最後に登記手続きは司法書士さんへ
依頼をするのが一般的で、報酬も必要です。

名義変更の登録免許税、抵当権の登録免許税、
司法書士の報酬の合計が登記費用として必要に
なりますので、事前に確認しておきましょう。

◇参考
◎東大阪市　建築/平成24年　62㎡　住宅ローン2,580万円
　登記費用・報酬　176,000円　
◎東大阪市　建築/平成2年　76㎡　住宅ローン1,500万円
　登記費用・報酬　154,000円　
◎東大阪市　建築/昭和61年　62㎡　住宅ローン1,280万円
　登記費用・報酬　198,200円

※注意！
登録免許税は税率が決まっていますが、
司法書士さんの報酬は決まっていません。

なかには、正直報酬を請求されるところもあります。
初めてだと相場が分からないと思いますので、
その際はご相談ください。目安をお伝えします。

⇒　19　購入諸費用　⑤保証料と融資事務手数料　⑥特約保険料はこちら
⇒　ご相談シートはこちら

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