貯蓄なし援助なし！でも私が家を購入した理由！

私が不動産を購入する時、貯蓄もなし
援助もなし、自己資金はゼロでした。

お恥ずかしい話ですが、
引越し代と数ヶ月分の生活費しかなく、
ある程度の貯金をしてから買おうと思っていました。

しかし、結果は貯金をせずに中古住宅を購入しまた。

住宅ローン2,300万円とリフォームローン250万円で
合計2,550万円のローンを組んで住まいを購入しました。

なぜ、自己資金ゼロで購入を決意したのか？

貯金の目標額は200万円でした。
ただ、その200万円を貯めるのにどれぐらい掛かるのか
考えてみました。

現状の生活の中で貯金に回せるお金が
いくらあるのかを妻と相談したところ、
月3万円ならなんとかなりそうだと言うのです。

もちろん私のお小遣いも一部カットです。

200万円貯めるのに5年も掛かる！

200万円を3万円で単純に割り算しますと66.6回となり、
貯めるのに約5年半も掛かります。

えぇ？そんなにかかるの？と
思わず電卓に向かって叫んでしまいました。

さらに生活費を切り詰めてプラス2万円できたとしても
月5万円の貯金で約3年4ヶ月かかります。

本当に貯められるのか不安ですし、
貯まる頃には事情が変わっているかもしれないなと
思ったのです。

そこで、今すぐローンを組んで購入するのか、
貯金をしてから購入するのか、比較検討してみました。

今すぐ買うのか？貯金してから買うのか？

まずは「貯金してから買う」場合を考えてみます。

自己資金として200万円を貯金するには、
月3万円の貯金で5年半、4万円でも4年2ヶ月必要です。

そこで、頑張って4年で200万円を貯金するとします。
それには、月々約41,700円が必要です。

私の場合、2,550万円のローンを組んで購入しましたので、
4年後に貯金できた200万円を自己資金に充当すれば
住宅ローンの借入額は2,350万円に減らせます。

また、その自己資金をプラスしていたら2,750万円の
違う物件が買えたかもしれません。

ここで自己資金を充当した際のメリットは、
単純に200万円分の住宅ローンを減らせるので、
200万円分の利息を支払わなくて済みます。

また、同じ返済額なら返済期間を約3年短縮できます。
30年ローンが27年ローンで返済可能です。

「今すぐローン」だと？

一方、「今すぐローンを組んで買う」場合を考えてみます。
自己資金が無いので、2,550万円のローンです。

私の場合、返済期間30年で金利が2.375％だったので、
月々が約99,110円となりました。

払っていけるのかを考えました。
当時の家賃が89,000円だったので、約1万円アップです。

それなら払えそうだなと思いました。
※本当はこんな安直な考え方はダメです！

次に購入前に200万円を4年で貯金できたとしても、
その200万円を貯める間も家賃が必要です。

計算すると、
家賃89,000円×4年（48回）＝約427万円となります。
これにはびっくり！チリも積もればとよく言いますが、
427万円は大金です。

200万円貯金するのに427万円も払うなんて、
なんとなく納得できませんでした。

「返済しながら貯金」できた？

次に考えたのは、
住宅ローンを返済しながら貯金できないものか？

住宅ローンの返済額は約99,100円なので
家賃との差額は10,100円の負担増になります。

200万円を4年で貯めるには、月々約41,700円必要です。

住宅ローンで10,100円の負担増なので、
差し引くと31,600円を貯金に回すことが可能です。

ということは、住宅ローンの99,100円を払いながらでも、
31,600円の貯金をすることができる計算です。

4年後には31,600円×48回＝約151万円が
ローンを返済しながらでも貯金することが可能です。

そこで、ローンを組みながら貯金した場合と、
資金ができてから購入した場合の支払総額を
計算してみました。

いったいどうなったでしょう？

貯金してから買うと259万円損する！

●今すぐ住宅ローンを2,550万円組んだ場合
毎月の住宅ローン支払額は約99,110円で
30年返済の支払総額は約3,568万円になります。

次に住宅ローンを支払いながら貯められるお金は
31,600円×48回(4年)＝約151万円でした。
ここで、貯まった151万円を4年後に繰り上げ返済します。

すると、支払総額は3,456万円まで減り、
返済期間は2年2ヶ月短縮できました。

4年後の場合は？

●次に4年後に貯金できた200万円を自己資金に充当し、
住宅ローンを2,350万円組んだ場合です。

毎月の住宅ローン支払額は約91,340円で
30年返済の支払総額は約3,288万円に下がります。

ここに、4年間の家賃89,000×48ヶ月＝427万円を
プラスすると支払総額は3,288＋427＝3,715万円と
ふくれ上がります。

比較すると、

今すぐ購入だと、支払総額は3,456万円
貯金をして購入だと、支払総額は3,715万円
3,456万円－3,715万円＝－259万円

つまり、貯金してから購入した場合、
支払総額で259万円も多く支払うことになりました。

更に、今すぐだと返済期間は
繰り上げ返済の効果もあり、27年10ヶ月です。

一方、貯金してからだと、ローンの30年に、
貯金の4年間を足すと34年後の完済となります。

私は当時29歳だったので
今すぐだと56歳10ヶ月で完済、
貯金だと63歳で完済、

つまり、
6年2ヶ月も早く完済できることになります。

私が「今すぐ買う」決断をした理由！

★決断理由
◎ 4年間で200万円を貯める自信がなかった
◎ 6年2ヶ月住宅ローンが早く返済し終える
◎ 支払い総額が259万円も少ない
◎ 早く、我が家が欲しかった

人生は計算通りにはいかないと思いますが、
私はこのようなシミュレーションから
「今すぐ購入」に決断しました。

自己資金はあるに越したことはありませんが、
貯金に時間が掛かるのであれば、

購入を先行する考えも検討してみては
いかがでしょうか。

〈追 伸〉
4年後に貯金をして繰り上げ返済はできませんでした。

当時、物件に事情があり好条件で借りることができず
18年後に遅すぎましたが、安い金利に借り換えました。

その3年後(2018年)に自宅を建て替えました。

建築資金を借りましたので、
私は75歳まで働いて返済しなければなりません。

当初は57歳には完済予定でしたが、
予定通りには進みませんね。

一方、妻は私がいつぽっくり亡くなっても家は残るので、
予定通りなのかもしれません。

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