住宅ローンはいくらまでなら借りても安心ですか？

返済比率とは、年収に対して銀行が融資限度額を
計算する時に使う指数です。

フラット35(住宅金融支援機構)の住宅ローンでは
年収400万円未満が30％、400万円以上が35％です。

年収400万円対して35％の返済比率だと
3,865万円まで借りることが可能でした。
※フラット35で基準金利1.41％、35年返済で算定

一般的な銀行基準でも2,634万円借りることができます。
※適応金利4％、35年返済で算定

年収400万円で果てしてこれだけ借りても
大丈夫なのでしょうか？

銀行の一般的な目安は、下記のようになっています。
◎ 年収300万円未満・・・25％
◎ 300万円以上400万円未満・・・30％
◎ 400万円以上・・・35％

年収の基準は手取り額ではない！

銀行が判断している年収とは税引き前の収入です。
手取り額ではありません。

年収400万円÷12ヶ月だと約33.3万円です。
手取りだとおそらく、26万円ほどではないでしょうか。

ボーナスが年収に含まれている方は、
月額の手取りはもっと少なくなるでしょう。

年収400万円×35％＝140万円÷12ヶ月＝約116,000円
手取りが26万円だとする11.6万円は約45％に値します。

給与の45％も住宅ローンで支払うと、
残りの55％(14.3万円)で生活をしなければなりませんね。

銀行は貸すのが仕事です。
銀行は貸した後の生活は保障してくれません。

住宅ローンの支払いが苦しくなっても助けてくれません。
むしろ、同情もなくマンションを売り払い返済に充てます。

銀行は条件が揃うと貸してしまう！

銀行は条件が揃うと貸してしまいますので、
借りる方が調整しなければなりません。

私は、今までに1000組近いお客様の住宅ローンを
お手伝いをしてまいりました。

そこで、今までにお手伝いしましたお客様で住宅ローンが
払えず、不動産を手放したお客様はありません。

理由は、銀行の基準通りに提案をしていないからです。

そこで、私が推奨する返済比率は、
◎ 年収300万円未満・・・20％以内
◎ 年収300万円以上・・・25％以内です。

返済比率は20％が目安！

私はこの20％で住宅ローンの返済額だけでなく、
マンションの管理費と修繕積立金を含めて計算しています。

例えば、年収384万円だと25％で年間96万円です。
96万円÷12ヶ月＝月々8万円になります。

8万円から2万円(管理費と修繕積立金)を差し引くと、
6万円になります。

この6万円で借りられる額を限度として提案しています。

6万円だとおよそ1,350万円が借入限度額ですね。
※適応金利4％、35年返済で算出

このような算出方法だと、支払いが苦しくなることは
ありませんので、不動産を手放すようなことにはなりません。

「子供がいます。教育費っていくら掛かりますか？」にもありましたように、
家計負担は住宅ローンだけではありません。

マンションを購入した結果、
家計にゆとりがなくなったのでは本末転倒です。

そこで、私は必ずお伝えていることがあます。
それは、「借りられる額と借りてもいい額」は
違うということです。

住宅ローンを組む際は慎重に判断しましょう。

これ以外にも実はまだ見落としているところがあります。
それは、適応金利です。

適応金利の利率によっても借りられる限度額は違います。

返済比率の落とし穴とは？

銀行が融資限度額を算出する際に必要な指数に
返済比率がありましたね。

返済比率は、「銀行はいくらまで貸してくれますか？」にも
登場しましたが、さらにもう1つ大事な指数があります。

それは、「適応金利」です。
これまでコラムでは「適応金利」を４％で算出していました。

この適応金利は実際に融資を受ける時の金利ではなく、
あくまでも借入限度額を算出する時に使う指数です。

この適応金利も、実は各銀行によって異なります。
適応金利が異なるということは、借入限度額も異なります。

適応金利で1％で394万円も違う！

では、その金利差でどのような結果になるのでしょうか？

例えば、返済比率35％で適応金利4％の場合と
返済比率は同じ35％で適応金利だけ3％にした場合で
比較してみましょう。

年収400万円で35％だと年間140万円まで返済可能。

140万円ということは月々約11.6万円まで返済可能です。
35年返済で100万円を4％で借りると、月々4,427円

つまり、116,000円÷4,427円＝26.2　
26.2×100万円＝2,620万円まで借入可能となります。

一方、3％だと月々が3,848円となりますので、
116,000円÷3,848円＝30.14
30.14×100万円＝3,014万円まで借入可能となります。

その差額は394万円です。
同じ年収なのに1％違うだけで、これだけの差が出ます。

担当営業マンの推薦で適応金利4％の銀行を紹介され、
審査をした結果、希望借入額が借りられなかった場合、
適応金利の低い銀行を探せば借りられる可能性があります。

ただし、借り過ぎに注意！

ただし、借り過ぎには注意が必要です！

ギリギリまで借りると余力がなく、不測の事態があると
急に返済が苦しくなる可能性があるからです。

むやみに安い適応金利の銀行で借りるのではなく、
私は4％の適応金利で借りられる額を限度額として
提案しています。

計算が少し複雑なので、ご自身の借入限度額を
お知りになりたい方は、下記のご相談シートから
お気軽にお問い合わせください。

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