住宅ローン審査項目 7.自己資金

銀行は融資額に対して自己資金の割合を
チェックしています。

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例えば2,000万円のマンション購入で
「全額2,000万円を貸してほしい人」と、

「自己資金400万円で1,600万円を貸してほしい人」とでは、
どちらが銀行は貸しやすいでしょうか？

これは、余裕のある後者の1,600万円のほうが
銀行は貸しやすくなります。

2,000万円のマンションで
2,000万円の融資なら割合は100％
1,600万円の融資なら割合は80％です。

銀行は、自己資金の割合が高いほど貸してくれます。
なぜなら、万が一の時、全額回収しやすいからです。

銀行は、住宅ローンを返済してもらえなかった時に、
そのマンションを売却してお金を回収します。
いわゆる競売です。

2,000万円の融資をして数年後に競売となりました。
300万円減っていましたが、残債は1,700万円あり、
落札額が1,500万円だった場合、200万円が回収できません。

一方、1,600万円の融資で残債は1,300万円あり
落札額が1,500万円だった場合、全額回収できます。

このように自己資金の割合が多いと、
競売になった時に回収率が高くなるので、
銀行は自己資金の割合を重視しています。

自己資金が多いと返済額も低くなる！

次に、自己資金が多いということは、借りる額も減るので
おのずと、毎月の返済額も減り、審査が通りやすくなります。

2,000万円を35年返済で金利1％だと毎月約56,500円です。
一方、1,600万円だと同じ条件で、毎月約49,000円です。

毎月7,500円の差がありますね。
年間だと9万円です。

銀行は年収に対して年間いくらまでなら
貸しても大丈夫という割合を設けています。

例えば、年収300万円で割合が30％だった場合、
300万円×30％=年間90万円までの返済なら融資をします。

先ほど、支払額が年間9万円違いました。
この9万円を年収に換算すると30％なので30万円必要です。

月々7,500円返済が増えるだけでも
年収だと30万円もアップしなければなりません。

年収に対して借りる割合が30％をオーバーしていたら、
年収は変えられませんので、30％以内に収めるには
自己資金を増やすか、借りる額を減らすしかありません。

このようなことから、銀行は同じ年収でも
自己資金が多いほど審査が通りやすくなるのです。

それでは、自己資金がない場合はどうなるのでしょうか？
購入できないのでしょうか？

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住宅ローン審査項目 8.年収

年収とは、サラリーマンだと年末や1月に会社から
いただく源泉徴収票で確認することができます。

縦20センチ横15センチほどの小さな紙です。
用紙の上段に「平成00年分　給与所得の源泉徴収票」と
書かれています。

その徴収票の住所欄の下に記載されている「支払金額」が
年収にあたります。
※手取り額の12ヶ月分ではありません。

確定申告の方は、所得金額の「合計」が年収に当たります。

さて、ここで質問です。

あなたは銀行です。
2,000万円の住宅ローンの申し込みがありました。

1組目は年収が240万円
2組目は年収が480万円

2,000万円貸すとしたらどちらのほうが
貸しやすいですか？・・・

後者のほうが貸しやすいですよね。

2,000万円を35年返済だと月々約56,500円です。
年収240万円だと月収は20万円となり、
年収480万円だと月収は40万円となります。
※金利1％で算出

銀行は返済額の負担割合を見ています。

月収20万円で毎月56,500円だと負担割合は約28％
月収20万円で毎月56,500円だと負担割合は約14％

年収が倍なので割合も倍違いますね。

銀行は年収に対しての負担割合の上限を設けていますので
低ければ低いほど審査は通りやすくなります。

つまり、年収が多くて借りる額が少ないと負担割合も減るので
年収は融資する上で重要な審査ポイントです。

負担割合の上限とは？

負担割合を銀行では
「返済比率」や「返済負担率」などと呼んでいます。

例えば、住宅ローンの返済が月10万円だと
年間返済額が120万円ですね。

年収が480万円だった場合、120万円の返済額は
年収の25％となります。つまり、返済比率は25％です。

一例では、住宅金融支援機構(フラット35)の返済比率は
年収400万円未満で30％以下
年収400万円以上で35％以下となっています。

よって、年収480万円で年間120万円は25％なので
基準をクリアーしていることになり融資を受けられます。

上限額は年収480万円だと35％なので168万円です。
168万円÷12ヶ月＝月々14万円まで返済可能となります。

銀行によって返済比率は異なりますので、
担当者や借りる銀行で事前に確認しておきましょう。

住宅ローン審査項目 9.収入合算

まず、こちらの早見表をご覧ください。

早見表をチェックしてみると、
希望借入金額に年収が足りない場合があります。

そんな時はどうしたらいいのでしょうか？
同居予定者に所得のある人がいないかを確認してください。

理想は会社勤めで収入がある人、
他にパート収入や年金自給などがある場合も収入として
合算できる場合がありますので要チェックです。

収入金額の分かるもの（源泉徴収票・年金のはがき・
給与明細など）を持って営業担当者に相談してみてください。

収入合算できれば、希望額を借りられる可能性があります。

ここで注意！

もし、担当者から年収の訂正や改ざんを持ちかけられたら、
要注意です！

年収は簡単に修正するものではありませんし、
銀行は認めていません。

後にそのような事実が発覚した場合は、
一括返済請求やペナルティーが発生すると思ってください。
担当者も罪に問われますので、絶対にしないでください！

【追　伸】
本来ご本人の年収範囲内で購入が望ましいと思います。

収入を合算しないと借りられない場合は、
そもそも資金計画に無理が生じている場合がありますので
もう一度見直してみましょう。

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⇒　自己資金がない場合は購入できないのか？

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